06. マイホームを売却するときの税金計算と特例

1. 譲渡所得税課税の概要と計算

不動産を、購入した価格より高い価格で売却したとき、その売却益に税金がかかります。売却したことによって生じた所得を譲渡所得といいます。譲渡所得に対しては、給与所得など他の所得と分離して所得税と住民税が課税されます。また、マイホームについては、譲渡所得の特別控除や軽減税率の特例があります。

①譲渡所得の計算

譲渡収入－取得費－譲渡費用－特別控除＝譲渡所得

取得日	譲渡費用	特別控除	譲渡所得

・土地、建物の購入額・購入時仲介手数料・印紙税（購入契約書） etc………………………… (■マイホームの取得費となるもの参照)
取得費の資料がない時は売価の5％を概算取得費として計算します。ただし、別の方法で取得費を推計する場合もあります。(「Q40 購入時の契約書を紛失しました。この場合の取得費の出し方は？」参照)	・売却時仲介手数料・測量費・印紙税（売却契約書） etc………………………… (4 譲渡費用参照)
		・居住用3,000万円控除・空き家3,000万円控除・低未利用土地等特別控除 etc………………………… (6 特別控除の特例参照)
			× 短期税率or長期税率

所有期間は取得してから迎えたお正月が5回以下なら短期、6回以上なら長期と数えます。
お正月を11回以上迎えたときは軽減税率の特例があります。