02. マイホームの資金計画の税金

6. 共同ローンの注意点

住宅を夫婦・親子共有でローンで購入する場合、ローン分を持分に反映することはもちろんですが、そのローンの組み方で住宅ローン減税や、贈与税の特例に影響を及ぼします。

Q10夫婦でローンを組む場合、３つのローン形態での注意点は？

Aご夫婦がそれぞれ住宅ローンを借りて購入する場合、ローンの形態として次の3つが考えられます。それぞれ次のような扱いとなります。

		持分	住宅ローン控除	住宅資金贈与の特例等
1	ペアローン型それぞれが個別債務者として申し込み、住宅ローンを借りる（ペアローン）	ご夫婦それぞれが借入れしたローンを、それぞれの持分に反映してください。	それぞれのローンが住宅ローン減税の対象となります。	住宅本体の持分のうち住宅ローン分を除いた部分に贈与資金が充てられなければなりません。
2	連帯保証型夫を主たる債務者、妻を収入合算の連帯保証人として住宅ローンを借りる	原則借入金はご主人の単独の借入れとなり、夫単独の持分となります。例外的に夫婦で負担分を決めその負担分を持分に反映させることは可能です。	ローン残高証明に記載された当事者の夫だけが住宅ローン減税の対象となります。
3	連帯債務型夫を主たる債務者、妻を収入合算の連帯債務者として住宅ローンを借りる	ご主人・奥様連帯の債務ですので、どちらの債務としてもかまいません。債務は半々ずつ負担するなど、お2人で負担分を決めてください。その場合、それぞれ負担する債務を持分に反映させてください。取り決めた債務は必ずそれぞれが返済するようにします。	それぞれの負担分が住宅ローン減税の対象となります。

Q11夫婦でローン、奥様が返済期間の中途で仕事を退職した時の２つの注意点とは？

1	住宅ローン控除の不利益	仕事を辞めたり減らしたりすると、収入が少なくなり収入に対する源泉所得税も減少することになります。この場合、住宅ローン控除による減税効果が100%享受できなくなるケースがあります。
2	贈与税が課税される心配	収入が減少した奥様に代わりご主人が奥様分のローン返済を肩代わりするとご主人から奥様に対する贈与と見なされることもあります。ローンを肩代わりされた場合、残債の全額がその時点で贈与の金額とするのではなく、暦年ごとにその返済額の金額を基として計算することになっています。

住宅ローンは長期にわたり返済していくものですので、将来奥様の収入が減少する可能性がある場合には奥様のローンの負担を少なくしておき、将来を見据えた負担と持ち分にしましょう。

Q12親子でローンを組む場合、２つのローン形態で注意点は？

A親子がともにローンを組んで共同で購入する場合、親が収入が無くなったりする時期に贈与税の問題が生ずる場合があります。

		ローンの種類	取扱い
1	親子リレーローン	親の年齢では長期の返済期間でローンが組めないとき、親と子の同居を前提に親と子の連名で借主（連帯債務者）になることで、親の年齢に関係なく返済期間を定められる住宅ローンです。	親子リレーローンの場合は、連帯債務なのでマイホームの持分はお互いの負担割合を持分とします。負担の約束事を記載した協議書を作成します。ローンの返済もその割合で行います。住宅ローン控除も、負担している割合分は受けられます。
2	親子ペアローン	親と子が別々に借入れ（親子とも単独債務者）をして、お互いに連帯保証人となります。その結果、親や子が単独で住宅ローンを借りるよりも、多く借入れをすることができます。	親子ペアローンの場合は、単独債務なので自分の名義で借りているローンの金額分が持分となります。持分の金額が住宅ローン控除の対象となります。