4. 事業用資産の買換えの特例

①概要

事業の用に供している土地建物等を譲渡し、一定期間内に新しい土地建物等を取得し事業の用に供したときは、土地建物の譲渡に係る譲渡税の一部を将来に繰り延べることが出来ます。
特例にはいくつかの種類がありますが、そのうちの一つである「10年超所有している資産を買換える場合」が一般的です。

②要件（10年超所有資産の場合）

下記の全てを満たすこと

①譲渡資産と買換資産はともに国内に所在かつ事業用であること

②譲渡資産はその年の1月1日時点で10年超所有しているものであること

③買換資産は特定施設^※の用に供するものであること

④買換資産が土地等の場合、買換資産の地積が300㎡以上であること

⑤買換資産が土地等の場合、買換資産の地積は譲渡資産の5倍までが対象

⑥買換資産は原則として取得後1年以内に事業の用に供すること

⑦譲渡または買換の時期に応じて所定の届出書を税務署に提出すること

⑧譲渡は収用、贈与、交換、出資、代物弁済のいずれにも該当しないこと

⑨買換は贈与、交換、現物分配、所有権移転外リース取引、代物弁済のいずれにも該当しないこと

※特定施設とは事務所、工場、作業場、研究所、営業所、店舗、倉庫、住宅その他これらに類する施設で福利厚生施設に該当しないものをいう

　例　居住用建物を取得した場合、

• 　・不特定の第三者に貸し付ける→特定施設に該当し買換え特例適用可能
• 　・自社の社員専用の社宅にする→福利厚生施設に該当し買換え特例適用不可能

③課税割合

※集中地域とは首都圏、中部圏、近畿圏で法令に指定された地域を指す

④買換資産の取得時期と届出書

・ 同一年中に譲渡と買換えを行うときは、譲渡または買換えのいずれか早い日の属する期首から3 月ごとの各期間の末日の翌日から2 ヶ月以内に「特定の事業用資産の買換えの特例の適用に関する届出書」を提出します。
・ 譲渡の前年中に取得した資産を買換資産とする場合は、取得年の翌年3 月15 日までに「先行取得資産に係る買換えの特例の適用に関する届出書」を提出します。
・ 譲渡年の翌年中に買換資産を取得する予定の場合は、譲渡年の翌年3 月15 日までに「買換( 代替) 資産の明細書」を提出します。
・ やむを得ない事情により原則の期間内に買換資産の取得が出来ないときは、「やむを得ない事情がある場合の買換資産の取得期限承認申請書」を提出しその承認があった場合のみ、上記の特例期限内で税務署の認定する日まで取得期間を延長できます。

事業用資産の買換えの特例を適用した場合、譲渡対価と買換対価のいずれが高いかで計算式が下記の様に変わります。

A：譲渡売価　B：譲渡資産の取得費＋譲渡費用　C：買換資産の購入価額