7. 「居住用財産の特例」でいう「居住用」の意義

• ・現在主として住んでいる自宅を売却したとき
• ・居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売却したとき（非居住の期間賃貸していても可）
• ・家屋を取壊した場合は、上記期限の範囲内で、家屋を取壊した日から1年以内にその敷地の売却に関する契約が締結されているとき（取壊し後、敷地を賃貸その他の用に供した場合には不可）
• ・転勤等で単身赴任の場合、配偶者等が居住している家屋を売却したとき（但し、2つの家屋を所有する場合は、主たる居住用家屋のみ対象）

• ・現在主として住んでいる自宅を売却したとき
• ・居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売却したとき（非居住の期間賃貸していても可）
• ・家屋を取壊した場合は、上記期限の範囲内で、家屋を取壊した日から1年以内にその敷地の売却に関する契約が締結されているとき（取壊し後、敷地を賃貸その他の用に供した場合には不可）
• ・転勤等で単身赴任の場合、配偶者等が居住している家屋を売却したとき（但し、2つの家屋を所有する場合は、主たる居住用家屋のみ対象）

損益通算できる譲渡損失は以下のうちいずれか少ない金額

• ・譲渡所得の金額の計算上生じた損失の金額
• ・譲渡資産にかかる一定の住宅ローンの金額から譲渡資産の譲渡対価の額を控除した残額

• ・相続開始の直前において被相続人が一人で居住していたものであることまたは一人で居住後、居住しなくなったことに下記「特定事由」があること
• ・昭和56（1981）年5月31日以前に建築された区分所有建築物以外の建物であること
• ・未登記の場合または昭和56（1981）年5月31日後に登記された建物でも確認検査済証などで昭和56（1981）年5月31日以前の着工が確認できること
• ・相続時から売却時まで、事業、貸付、居住の用に供されていないこと
• ・相続により土地および家屋の両方を取得したこと
• ・相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡する
• ・譲渡の翌年2月15日までに家屋を取り壊すこと、または耐震リフォームをすること
  （上記取り壊し等が買主の場合、売買契約書に買主が翌年2月15日まで取り壊す（または耐震工事をする）旨の記載）

• ・譲渡する者自身が平成21（2009）年1月1日から平成22（2010）年12月31日までに取得した国内の土地等であること
• ・配偶者や親・子などの直系血族、生計を一にする親族、同族会社等特殊関係者（Q44参照）から取得した土地でないこと
• ・相続、遺贈、贈与、交換、代物弁済および所有権移転外リース取引により取得した土地等ではないこと

• 次に掲げる事由をいう。
• ・介護保険法に規定する要介護認定または要支援認定を受けていた被相続人その他これに類する被相続人が下記に掲げる施設に入所していたこと
  • ㋑養護老人ホーム等
  • ㋺介護老人保健施設等
  • ㋩サービス付高齢者向け住宅
• ・障害者支援認定を受けた被相続人が法令に規定する一定の施設に入所していたこと
• 上記の判定は被相続人が居住の用に供されなくなった直前で判定

• ・共有で譲渡する場合には売却物件全体の価額が1億円以下（固定資産税等精算金を含む）
• ・共有者各人別に3,000万円または2,000万円特別控除が可能

• ・自己居住用財産の3,000万円特別控除または自己住居用財産の買換え特例のいずれかとの併用が可能
• ・同一年中に空き家の3,000万円特別控除と自己居住用財産の3,000万円特別控除とを併用する場合には、2つの特例合わせて3,000万円が控除限度額となる

• ・居住用財産の3,000万円特別控除、特定居住用財産の買換えの特例等の併用はできない
• ・同一年中に複数の土地を売却した場合、マイホームについて居住用財産の3,000万円特別控除を、他の土地について1,000万円控除を適用することは可能
• ・同一年中に複数の種類の特別控除を適用するときは、合計で5,000万円までが控除の限度となる

• ・同一年に売却した他の土地については、平成21（2009）年・22（2010）年の1,000万円控除との重複適用可
• ・相続税の取得費加算制度とは選択適用

• ・譲渡した土地が都市計画区域内にある低未利用土地であること
• ・譲渡価格が低未利用土地上の建物等の対価を含めて500万円（固定資産税等精算金含む）以下であること。
• ・譲渡後にその低未利用土地等が有効利用されること。（コインパーキングは除く）

上記に加えて低未利用土地等が下記に掲げる区域内に存在するときは譲渡対価要件を800万円（固定資産税等精算金含む）以下に引き上げる。
イ　市街化区域または区域区分に関する都市計画が定められていない都市計画区域(用途地域が定められている区域に限る)
ロ　所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法に規定する所有者不明土地対策計画を作成した市町村の区域

• ・譲渡の日から同日以後２年を経過する12月31日までの期間に優良住宅を建築する分譲業者に対する譲渡であること
• (優良住宅地等のための譲渡の例)
• ・国、地方公共団体その他これらに準ずる法人に対する土地等の譲渡で政令で定めるもの
• ・独立行政法人都市再生機構、土地開発公社その他これらに準ずる法人で宅地若しくは住宅の供給または土地の先行取得の業務を行うことを目的とするものとして政令で定めるものに対する土地等の譲渡で、当該譲渡に係る土地等が当該業務を行うために直接必要であると認められるもの
• ・都市再開発法による第一種市街地再開発事業の施行者に対する土地等の譲渡で、当該譲渡に係る土地等が当該事業の用に供されるもの
• ・密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律（平成九年法律第四十九号）による防災街区整備事業の施行者に対する土地等の譲渡で、当該譲渡に係る土地等が当該事業の用に供されるもの
• 　その他、政令で定める譲渡

　【収用の買換えの要件】

• ・販売目的以外の固定資産　　
• ・譲渡した資産と同種類の資産に買い替えること
• ・下記の期間内に買換資産を取得すること

・収用等があった年
・収用等があった年の前年(収用等により譲渡することが明らかになった期間に限る)
・収用等があった年の翌年1月1日から収用等があった日以後2年を経過した日までの期間

　【5,000万円特別控除の要件】

• ・販売目的以外の固定資産
• ・その年に公共事業のために売った資産の全部について収用等の買換え特例の適用を受けないこと
• ・買取申し出から6か月以内の譲渡であること
• ・買取申し出を受けた者（相続人等も含む）が譲渡していること

• ・譲渡した土地について、収用等の特別控除や事業用資産の買換えの特例など、他の課税特例を受けていないこと。

下記に掲げる特例を適用した場合は当規定は適用不可

• ・収用交換などにより代替資産などを取得した場合の特例
• ・収用交換などにより資産を譲渡した場合の5,000万円控除の特例
• ・居住用財産の3,000万円特別控除
• ・空き家の3,000万円特別控除

その他、措法に定める一定の特例

• ・同一資産に対して居住用財産の3,000万円特別控除と収用等の特別控除は併用不可
• ・収用された資産に収用等の特別控除を適用し同一年に譲渡した別の資産に居住用財産の3,000万円特別控除を適用することは可能。ただし控除額は両特例併せて5,000万円が限度

• ・確定申告に優良住宅認定書を添付すること
• ・確定優良住宅地等予定地の場合、完了時に優良住宅認定書と事業確定報告書を税務署へ送付すること

• ・確定申告書に下記の書類を添付
  ①買換えの特例の場合
  • ・収用等の証明書
  • ・買換資産の登記事項証明書
  • ・買換資産の明細(収用等の有った年の翌年以後に取得する見込みの場合に限る)
  
  ②5.000万円特別控除の場合
  • ・収用等の証明書
  • ・買取の申出証明書
  • ・買取等の証明書