09. 賃貸不動産経営の税金

3. 青色申告

申告の方式を「青色申告」にすることにより下記の特典があります。

①青色申告の特典

簡易版	事業的規模（貸家5棟　貸室10室以上が目安）
青色申告特別控除 10万円少額減価償却資産 30万円未満が必要経費^※ 純損失の繰越し ※令和8年4月1日以降に取得したものは40万円未満	青色申告特別控除 55万円（電子申告万円または電子帳簿保存を行うと65万円）少額減価償却資産 30万円未満が必要経費^※ 純損失の繰越し青色事業専従者給与（注）令和9年（2027）年分からは、55万円→65万円・65万円→75万円に引き上げられると同時に要件が厳しくなる予定です

②青色申告者の義務

簡易版	事業的規模（貸家5棟　貸室10室以上が目安）
現金出納帳、売掛帳、買掛帳、経費帳、固定資産台帳のような帳簿を備え付けて簡易な記帳原則として7年間保存する	複式簿記による記帳（貸借対照表と損益計算書を作成する）原則として7年間保存する

ケーススタディ 20

アパート・マンション譲渡の時の税額

平成29（2017）年5月に4,000万円で購入した鉄筋コンクリート造である賃貸用マンション（住宅用）を令和8（2026）年1月に5,000万円で譲渡した場合、譲渡所得にかかる税額はいくらでしょうか？
なお、このマンションの取得費の内訳は土地1,200万円・建物2,800万円であり、譲渡費用は200万円がかかりました。

①譲渡益	5,000万円譲渡収入－ {(4,000万円取得費－ 538万円減価償却費^＊）＋ 200万円譲渡費用 } ＝ 1,338万円課税譲渡所得＊減価償却費の計算式 4,000万円＝土地1,200万円＋建物2,800万円の場合 2,800万円 × 0.022 × 8/12年＝ 41万円（平成29（2017）年減価償却） 2,800万円 × 0.022 × 8年＝ 492万円（平成30（2018）年〜令和7（2025）年減価償却） 2,800万円 × 0.022 × 1/12年＝ 5万円（令和8（2026）年減価償却）^※1 減価償却費累計＝ 538万円
②譲渡益にかかる税額	所有期間は、令和8（2026）年1月1日現在で5年超なので長期譲渡所得の税率 20.315％が適用となります。 1,338万円 × 20.315％＝ 271万円（所得税・住民税）

①譲渡益

5,000万円譲渡収入－ {(4,000万円取得費－ 538万円減価償却費^＊）＋ 200万円譲渡費用 } ＝ 1,338万円課税譲渡所得

＊減価償却費の計算式
4,000万円＝土地1,200万円＋建物2,800万円の場合

2,800万円 × 0.022 × 8/12年＝   41万円（平成29（2017）年減価償却）
2,800万円 × 0.022 ×    8年＝ 492万円（平成30（2018）年〜令和7（2025）年減価償却）
2,800万円 × 0.022 × 1/12年＝     5万円（令和8（2026）年減価償却）^※1
減価償却費累計＝ 538万円

②譲渡益にかかる税額

所有期間は、令和8（2026）年1月1日現在で5年超なので長期譲渡所得の税率 20.315％が適用となります。

1,338万円 × 20.315％＝ 271万円（所得税・住民税）

※1 売却年の減価償却費は、必要経費とせず、令和7年末の末償却残高を取得費とすることも可
※　税額計算は便宜上「1万円未満」を切り捨てて計算しています。