3. 不動産取得税
不動産取得税とは、不動産を売買・贈与で取得したとき、または建物を新築・増築したときに都道府県が課税する地方税です。
①不動産取得税の計算
原則計算
不動産取得税 ＝ 課税標準（固定資産税評価額） × 税率
宅地の特例（1/2特例）
宅地の課税標準 ＝ 固定資産税評価額 × 1/2
■原則税率と特例の税率
| 原則 | 特例 |
|---|---|
| 土地 4% | 土地 3% |
| 建物 4% | 住宅 3% 住宅以外の建物 4% |
※税率は標準税率で都道府県により異なることがあります。
②不動産取得税のあらまし
- 課税される場合
- 売買・新築・増改築・贈与・交換 他
※相続は非課税、ただし相続人以外の者が特定遺贈で取得したときは課税 - 課税される者
- 上記の事由で不動産を取得した者
- 課税する者
- 都道府県
- 納税方法
- 都道府県税事務所等から送付される納税通知書により、納税通知書に定められた日（通知が到着して1ヶ月後くらい）までに納付します。
※ 納税通知書は所有権移転の登記をしてから、おおむね4〜6ヶ月後に届きます。
※ 住宅を新築した場合などは、価格決定手続きが必要となりますので、さらに時間がかかります。 - 納税する場所
- 銀行などの金融機関、県税事務所の窓口、コンビニエンスストア
③新築住宅およびその敷地の税額軽減の特例
| 建物 | 特例の税額 |
【一般住宅】
不動産取得税 ＝ （固定資産税評価額 － 1,200万円） × 3％
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|---|---|---|
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【認定長期優良住宅】
不動産取得税 ＝ （固定資産税評価額 － 1,300万円） × 3％
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| 軽減の要件 （増改築等含む） |
居住用その他も含め住宅全般に適用（マイホーム・セカンドハウス・賃貸用マンション［住宅用］など） | |
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課税床面積が40㎡以上240㎡以下
（Q18参照） ただし、東京都特別区内の都市再生特別措置法に規定する特定都市再生緊急整備地域内の住宅で以下のいずれかに該当するものは50㎡を下限とする |
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・戸建て住宅 ・共同住宅または分譲マンションの一室で貸付事業の用に供していないもの |
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| 土地 | 特例の税額 |
不動産取得税 ＝ （固定資産税評価額 × 1/2 × 3％） － 控除額（下記AかBの多い額）
A ＝ 45,000円 B ＝（土地1㎡当たりの固定資産税評価額 × 1/2） × （課税床面積 × 2（200㎡限度）） × 3％ |
| 軽減の要件 |
・上記「建物」の軽減の要件を満たすこと
・取得から3年以内に建物を新築すること（土地先行取得の場合） ・土地を借りるなどして住宅を新築した人が新築1年以内にその土地を取得すること（建物建築先行の場合） |
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災害危険区域等の適用除外 （この規定は令和11年4月1日以後に取得した住宅および土地から適用する） |
以下①または②の区域内に新築する建物および土地にはこの軽減措置は適用しない ただし、その新築が所有者、その配偶者またはその2親等内親族が5年以上居住用に供しているまたは供していた家屋を建替えによるものであるときは軽減が適用出来るものとする(特定建替え) ①災害危険区域等内（下記に示す区域） 一定の災害危険区域、地すべり防止区域、急傾斜地崩壊危険区域、土砂災害特別警戒区域、浸水被害防止区域 ②市街化調整区域内にある土砂災害警戒区域等内（下記に示す区域） 土砂災害警戒区域、洪水浸水想定区域(※)、雨水出水浸水想定区域(※)、高潮浸水想定区域(※) ※浸水の想定が3m以上の区域を除外する （注）②の区域に所在していても都市計画法上開発許可が不要な一定の住宅(農・林・漁業従事者の住宅)は軽減措置を適用できるものとする |
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④中古住宅およびその敷地の税額の軽減(中古住宅には災害レッドゾーンの除外規定はありません)
| 建物 | 特例の税額 | 不動産取得税 ＝ （固定資産税評価額 － 控除額※1） × 3％ ※1 不動産取得税の軽減にかかる控除額などについては、各都道府県によって若干の相違があります。詳しくは不動産所在の各都道府県税事務所にご確認ください。（下表は東京都）
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|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 軽減の要件 |
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| 土地 | 特例の税額 |
不動産取得税 ＝ （固定資産税評価額 × 1/2 × 3％） － 控除額（下記AかBの多い額） A ＝ 45,000円 B ＝（土地1㎡当たりの固定資産税評価額 × 1/2） × （課税床面積 × 2（200㎡限度）） × 3％ |
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| 軽減の要件 |
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軽減税率の適用年月日はマイホームの税金特例スケジュールで確認してください。
ケーススタディ 03
中古マンション不動産取得税の計算例
令和8（2026）年に自己居住用の中古マンション（平成24（2012）年築・課税床面積70㎡・共有持分土地面積50㎡・ 東京都所在物件）を取得した場合の不動産取得税はいくらになりますか？
土地の固定資産税評価額3,000万円、建物の固定資産税評価額1,000万円と仮定します。
中古住宅の軽減を受けられる条件に適合するため、下記のとおりとなります。
建物の不動産取得税
（1,000万円 － 1,200万円） × 3％ ＝ 0円
土地の不動産取得税
（3,000万円 × 1/2 × 3％） － 126万円 ＜ 0円
土地控除額の計算
A ＝ 45,000 円
B ＝ （3,000万円/50㎡） × 1/2 × 140㎡ ※ × 3％ ＝ 126万円
※課税床面積の２倍 70㎡×2＝140㎡(最大200㎡が限度)
A・B のいずれか多い方ですから、土地の控除額は 126 万円となります。
このケースの場合、不動産取得税はかかりません。
Q18不動産取得税計算の床面積基準は？
築5年の自己居住用のマンションを購入しましたが、登記簿上の床面積は38㎡です。不動産取得税の軽減の特例は受けられませんか？
A不動産取得税の軽減の特例は40㎡以上240㎡以下の床面積に対して適用されます。この場合の床面積ですが、マンションの床面積は共用部分を按分して専有部分に加算した面積が基準になります。これを課税床面積といいます。そのため登記簿の床面積が38㎡でも40㎡以上の基準を満たす可能性があります。固定資産税評価証明書をご覧ください。「現況床面積」の欄で40㎡以上であれば不動産取得税の軽減の特例を受けることができます。
Q19税額軽減の対象となるセカンドハウスとは？（「不動産取得税課税標準の特例適用申告書」）
Aセカンドハウスとは別荘以外の家屋で「週末に居住するため郊外等に取得するもの、遠距離通勤者が平日に居住するために職場の近くに取得するもの」などをいい、「毎月1日以上居住の用に供するもの」とされています。
「不動産取得税課税標準の特例適用申告書」という申告書があります。これには家屋用と土地用の2つの書類があり、いずれもその取得の日から60日以内に都道府県税事務所に対して提出しなければなりません。しかし必ずこの申告書を提出しなければならないとは限らず、都道府県税事務所では登記時に提出された書類等から軽減措置が受けられるかどうかを判断しています。しかし、セカンドハウスの場合は、登記情報から判断できないので、この申告書の提出が必要となります。